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El IVA en la vivienda vacacional

Elena Bargados Varela, Consultora Kreston Iberaudit - A Coruña

Con motivo del auge experimentado en los últimos tiempos por las plataformas de software dedicadas a la intermediación en los alquileres turísticos realizados por particulares, así como de las nuevas obligaciones fiscales que tienen que cumplir estas empresas intermediarias, creemos conveniente hacer un resumen de las cuestiones tributarias que afectan a este tipo de alquileres, con especial mención al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Hasta hace no mucho tiempo la incidencia de este tipo de operaciones era más reducida, quedando restringidas casi en su totalidad a los establecimientos hoteleros. Sin embargo, la irrupción de este tipo de plataformas ha puesto al alcance de muchos el alquiler de viviendas con fines vacacionales. Esto ha provocado que estas operaciones sean objetivo prioritario de los planes de control del fraude llevados a cabo por la Agencia Tributaria.

A continuación, trataremos de sintetizar los distintos supuestos que pueden darse en el alquiler de vivienda de tipo turístico o vacacional y la incidencia que el IVA tiene en cada uno de estos casos:

  1. A) Si el propietario arrienda la vivienda comprometiéndose a prestar servicios al inquilino durante su estancia que puedan considerarse propios de la industria hotelera, este alquiler estará sujeto a IVA y el tipo aplicable será del 10 por ciento. Esto implica que el propietario tendrá que emitir la correspondiente factura y presentar trimestralmente sus declaraciones de IVA.

Estos servicios son, principalmente, los siguientes:

Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.

Limpieza del inmueble y cambio de ropa de cama y baño de forma periódica (al menos con periodicidad semanal).

Lavandería.

Servicios de alimentación y restauración.

  1. B) Si el propietario alquila el inmueble sin comprometerse a prestar servicios complementarios al inquilino durante su estancia, el alquiler resulta sujeto pero exento de IVA. En consecuencia, el propietario no tiene obligación de expedir factura ni de presentar declaraciones trimestrales por este impuesto.

Sin embargo, el propietario puede prestar ciertos servicios accesorios durante la estancia y entre un período de alquiler y el siguiente, que no afectan a la exención en el IVA del alquiler, como son:

Los servicios de cambio de ropa o limpieza prestados a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

El mantenimiento de la piscina y del jardín.

El pago de los consumos por el propietario.

El servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio, así como de la urbanización en que está situado.

La entrega de las llaves a la entrada y recogida a la salida de los inquilinos o el servicio de atención telefónica 24 horas.

Los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

El equipamiento de la vivienda con lo necesario para la estancia (sábanas, toallas, menaje, televisión, internet, piscina o aire acondicionado).

  1. C) Si el propietario lo arrienda directamente a una empresa que, a su vez, es la que lo alquila a los distintos inquilinos, la operación devenga un IVA del 21%. Por lo tanto, el arrendador tendrá que emitir la correspondiente factura y presentar las declaraciones de IVA cada trimestre.
  2. D) Si, además de alquilar el inmueble, el arrendador presta servicios como excursiones guiadas, servicios de cuidado de niños o traslados a estaciones de tren y aeropuertos, estos servicios tendrán la consideración de servicios auxiliares y están sujetos a IVA al tipo que corresponda en cada caso, independientemente de si el alquiler está exento o no de IVA en función de las consideraciones expuestas en los puntos anteriores.

Por otro lado, es preciso analizar qué ocurre con el IVA que el arrendador soporta en las facturas que recibe por los distintos bienes y servicios que adquiere en relación con los inmuebles que arrienda, como suministros, servicios de limpieza o servicios profesionales por la gestión en la intermediación entre arrendador y arrendatario.

La deducción del IVA soportado en estas operaciones será posible únicamente en aquellos casos en los que el alquiler al que corresponden ha devengado IVA y esta deducción podrá materializarse en las declaraciones trimestrales que se presenten. En contraposición, en el caso de que el alquiler no esté sujeto a IVA, las cuotas soportadas no serán deducibles.

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es preciso destacar que los rendimientos obtenidos en los arrendamientos de vivienda de carácter temporal, en los que la vivienda no adquiere el carácter de vivienda habitual del inquilino, carecen de la reducción del 60 por ciento de la que gozan los alquileres de larga duración.

Como puede observarse, las obligaciones tributarias que rodean a los arrendamientos de viviendas vacacionales pueden variar considerablemente dependiendo de muchos factores, por lo que habrá que tener en cuenta todos estos aspectos a la hora de planificar el inicio de una actividad de estas características.

Además, con la reciente creación del modelo 179, que han de presentar trimestralmente las personas y entidades que se dediquen a la intermediación entre propietarios e inquilinos de viviendas con fines turísticos (Airbnb, Booking, Wimdu, Homeaway), informando del titular de la vivienda, de la situación del inmueble, de los días de disfrute de la misma con fines vacacionales y del importe percibido por el propietario, el control tributario que existe de estas operaciones se incrementa considerablemente.